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房企融資收緊:135家負債超8萬億 新城控股排第六

新京報   2019-07-23 08:32

[摘要] 7月12日,國家發改委發布《對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》,要求房地產企業發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務;房地產企業在外債備案登記申請材料中要列明擬置換境外債務的詳細信息,包括債務規模、期限情況、經我委備案登記情況等,并提交《企業發行外債真實性承諾函》等。

房地產行業的又一種融資渠道收緊了。

7月12日,國家發改委發布《對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》,要求房地產企業發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務;房地產企業在外債備案登記申請材料中要列明擬置換境外債務的詳細信息,包括債務規模、期限情況、經我委備案登記情況等,并提交《企業發行外債真實性承諾函》等。

2018年至今,房地產調控政策越來越頻繁地落地,調控范圍從國內發債向海外融資、信托等渠道擴散。

新京報記者根據Wind數據整理發現,135家上市房企的負債總額正不斷增加,到2019年一季度,負債總計突破8.5萬億元;現金流為正的企業只有51家,占比僅為37.78%。2019年1月1日至今,共有15家房企發布了增發預案公告,數量相比2018年同期增長150%。

“目前的政策是加強監管,房企的正常融資不受影響,但對于大額融資的管控會明顯緊縮,這也有助于未來房地產行業穩定長遠發展”,業內分析師表示,本次受到監管的美元債其實并不是房地產企業的主要資金來源,只是房地產企業面臨資金多重管制下的一個板塊。

20家房企負債超千億,新城控股排第六

“為了強化市場約束機制,防范房地產企業發行外債可能存在的風險,促進房地產市場平穩健康發展,對房地產企業發行外債申請備案登記提出要求”,7月12日,國家發改委在上述通知中指出,房地產企業應制定發行外債總體計劃,統籌考慮匯率、利率、幣種及企業資產負債結構等因素,有效防控外債風險。

6月13日,銀保監會主席郭樹清在2019年陸家嘴論壇上表示,要防止房地產企業融資過度擠占銀行信貸資源。

到了7月,銀保監會有關部門負責人表示,為加強房地產信托領域風險防控,針對近期部分房地產信托業務增速過快、增量過大的信托公司,銀保監會近日開展了約談警示,要求這些信托公司嚴格執行房地產市場調控政策和現行房地產信托監管要求;要求控制業務增速,將房地產信托業務增量和增速控制在合理水平。

如果從數據上來看,從2017年至今,135家房地產企業的負債總計一直在增加。

Wind金融終端數據顯示,從2017年一季度至2017年底,135家房地產企業的負債總計分別達5.3萬億元、5.7萬億元、6.1萬億元、6.6萬億元,2018年一季度至2018年底,負債總計分別為6.9萬億元、7.4萬億元、7.9萬億元、8.2萬億元,而到了2019年一季度,135家房地產企業的負債總計突破8.5萬億元。

從個股來看,2017年一季度時,負債合計超過千億的房地產企業共13家,分別是萬科A、綠地控股、保利地產、華夏幸福、招商蛇口、泛海控股、首開股份、陽光城、榮盛發展、泰禾集團、金地集團、華僑城A、中南建設。到了2018年一季度時,負債總計超過千億的房地產企業達到了16家,新增的三家分別是新城控股、華發股份和金科股份。而2019年一季度,則有20家企業負債超過千億,新增的四家企業是新湖中寶、金融街、藍光發展、大悅城。

在過去的兩年中,135家房企中負債總額最高的前五名一直是萬科A、綠地控股、保利地產、華夏幸福、招商蛇口,其最新負債總計分別達到13149.77億、9666.47億、7114.51億、3778.52億、3264.48億。

排行榜第六名則有變化。2017年一季度時,135家房企中負債總額第六的是泛海控股,2017年中報時就成了首開股份,到2018年中報時,新城控股取代首開股份成為負債第六的房地產企業,至今保持第六的位置。

值得一提的是,盡管135家房地產企業的負債總計和負債超千億企業都在增加,但房企的負債中位數出現了變化。

從2017年一季度到2018年上半年,房地產企業的負債中位數一路增長,從2018年三季度開始,房地產企業的負債中位數下降。

“目前的政策是加強監管,房企的正常融資不受影響,但對于大額融資的管控會明顯緊縮,這也有助于未來房地產行業穩定長遠發展”,業內分析師表示,本次受到監管的美元債其實并不是房地產企業的主要資金來源。

業內分析師表示,加強監管的最直接影響,就是目前房地產企業的資金成本相比于之前有所增加,特別是規模比較小的企業,融資成本明顯增加。因此,從今年二季度開始,房企的大額度融資將大量減少,房企搶地現象也將明顯減少,“特別是那些此前融資渠道較少的房企、負債率高企的房企、中小型房企等,融資難度和資金壓力將非常大”。

流動資產下滑,不到4成房企現金流為正

光大證券表示,隨著房地產“前端融資”業務進行收緊,未來信托房地產業務規模將下降,同時項目融資操作也將更加規范。未來政策或將根據執行反饋情況進行調整,預計收緊態勢至少持續到四季度。“我們認為,即便未來的政策尺度可能有所調整,但不會背離總體的調控基調。”

至于房企的應對方式,光大證券分析稱,除了放緩拿地節奏,減少資本開支,預計房地產開發商還將提高周轉速度,加快銷售回款,減少對外部融資的依賴。值得注意的是,如果銷售不達預期,同時外部融資出現收緊,將導致房企的資金鏈出現壓力。

房地產企業目前資金鏈是否承壓?

與負債率相對應的,135家房企的經營活動產生的現金流凈額在2018年全年逐漸好轉,但在2019年一季度出現惡化。2018年一季度,135家房企中,只有39家現金流為正,2018年中報時現金流為正的企業擴大到了63家,2018年三季度76家房企現金流為正,2018年底則有92家。不過在2019年一季度,現金流為正的企業只有51家,占比不到4成。

從135家房企的現金流總和上來看也是如此,在2018年全年,房企的現金流情況不斷好轉。

現金流為負的房企與負債率高企的房企名單有不少重合之處。在2018年一季度,有18家房企的現金流凈額低于-20億元,現金流最少的企業是萬科A,隨后是保利地產、濱江集團、華夏幸福、招商蛇口、金融街、華僑城A、泰禾集團、榮盛發展、金地集團、新湖中寶、新城控股等,這些都是當年負債高企的房企。

2019年一季度,現金流最少的8家房企,包括萬科A、華夏幸福、首開股份、招商蛇口、金科股份、陽光城、新城控股、光明地產,全部低于-50億元。其中華夏幸福經營活動產生的現金流量凈額為-154.53億元。

除了經營活動現金流之外,流動資產是一項可以在一年內變現或者耗用的資產指標,直接體現企業的償債能力和變現能力。135家房企的流動資產也出現了下滑。

在2018年一季度、中報和三季度,這些房企的流動資產合計中位數緩慢增長,但在2018年報時,流動資產合計的中位數下滑。

在135家房企中,流動資產最少的幾家企業,流動資產幾乎都出現減少。2019年一季度,流動資產最少的十家房企分別為ST宏盛、全新好、綠景控股、亞太實業、中房股份、凌云B股、東灃B、ST新梅、ST巖石、*ST舜喆B。其中,ST宏盛的流動資產在2018年底時為7489.28萬元,2019年一季度為6552.28萬元;綠景控股的流動資產在2018年底時為3.08億元,2019年一季度為1.47億元。

融資需求井噴,2019年欲增發的房企增150%

“最近房企的確更加關注資金鏈的安全,不過,中型房企還是在明顯加速拿地,這也推動了房企的融資需求”,業內分析師表示。

Wind數據顯示,2019年1月1日至2019年7月21日,共有15家房企發布了增發預案公告,從4月開始數量明顯增加。

在1月至3月期間,發布增發預案公告的房企包括合肥城建、綠地控股、中洲控股、新城控股、泛海控股、ST新梅等6家房企,而在4月一個月內,就有中航善達、京漢股份、華麗家族、新華聯、數源科技等5家發布增發預案。5月-7月,則有榮盛發展、黑牡丹、天地源、泰禾集團等4家公司發布增發預案。相比之下,在2018年同期,6家房企發布增發預案,2019年增發的房企數量同比增長150%。

值得注意的是,2019年不僅發布增發預案的房企大幅增加,增發終止的房企也多了起來。

Wind數據顯示,2019年1月1日至2019年7月21日,共有5家上市公司的增發方案終止,分別是中體產業、云南城投、我愛我家、華麗家族、福星股份。

2018年同期,增發方案終止的房企為4家,分別是西藏城投、中房股份、迪馬股份、綠景控股。

相比之下,2019年真正實施增發的房企并不如2018年多。2019年1月1日至今,有上海臨港和大悅城2家房企發布了增發實施方案公告,而2018年同期,發布增發實施方案公告的房企有3家。

2018年1月1日至2018年7月21日,共有7家上市公司完成資產收購,3家上市公司完成資產轉讓。這一節奏在2019年明顯提速。2019年同期,完成資產收購的房企共11家,還有4家公司在今年完成了資產轉讓。

■個案

云南城投:收購成都會展100%股權失敗

為時約兩年的重大資產重組,以失敗告終。7月17日,云南城投收到證監會出具的終止審查通知書。證監會決定終止對云南城投本次重大資產重組的行政許可審查。

早在2017年,云南城投就宣布計劃收購成都會展100%股權,以實現戰略重組、整合資源的目的,提升公司市場競爭力。成都會展的大股東是云南城投的控股股東,交易價格最初定為240億元,云南城投決定以發行股份方式收購成都會展100%股權。

但這次股票發行并不順利。2018年10月,云南城投修改重組方案,交易價格下調為235億元。2018年11月,云南城投又宣布,因市場環境的變化,部分事項尚需與交易對方進一步協商,無法如期提交《反饋意見》的書面回復,向證監會申請終止本次重組事項的審查。

今年6月,云南城投宣布終止此次發行稱,因國內市場環境、經濟環境等客觀情況發生了較大變化,交易各方在部分重要條款上無法達成一致意見。公司決定終止本次重大資產重組。

發行股份收購資產失敗的背后,云南城投的資產負債率也在這期間居高不下。數據顯示,2016年末、2017年末、2018年末,云南城投的資產負債率分別達到了89.22%、88.82%、89.37%;報告期資產周轉率分別為0.2倍、0.12倍、0.1倍。2017年度、2018年度,云南城投的利息費用就達到了17.5億元、18億元。2018年年底,云南城投年末貨幣資金為26.71億元,同比下降49.92%。

在2019年度,云南城投還將有124.7億元的債務即將到期,其中包含投資者有回售選擇權的債券48.6億元。

在2018年年報發布后,云南城投的到期債務,是否存在償付風險就遭到監管層問詢。公司當時回應稱,將通過加快新項目開發及銷售進度,多營銷手段并用,加大公司存貨去化力度,并通過處置項目回籠資金。

云南城投的業績也在下滑。2017年度、2018年度的營業收入分別為143.91億元、95.43億元;扣非后凈利潤分別為1.12億元、-8.21億元。在2018年度,云南城投靠處置資產拉升業績,公司處置大理滿江康旅投資、昆明七彩云南城市建設合計實現18.21億元投資收益。

大連友誼:操作10年的項目暫緩子公司債務逾期

債務問題爆發后,大連友誼開始了多種途徑的籌錢之路。7月17日,大連友誼董事會決議,擬向控股股東武信投資控股的股東武信投資集團申請不超過30億元的綜合授信額度。

之前的7月9日,大連友誼公告稱,全資子公司沈陽星獅房地產向華信信托申請的貸款部分逾期。“沈陽星獅因開發產品去化較慢,資金狀況緊張,致使部分債務逾期未能清償,逾期貸款本金9840萬元。”

公司表示,公司及下屬子公司因債務逾期存在面臨訴訟、仲裁、銀行賬戶被凍結、資產被凍結等風險;也可能存在需支付相關違約金、滯納金和罰息等情況;進一步增加公司的財務費用,加劇公司的資金緊張狀況,對公司及下屬子公司的生產經營和業務開展產生一定的影響。

債務逾期的背后,大連友誼扣非后凈利潤連續虧損。據大連友誼定期報告,2017年度、2018年度扣非后凈利潤分別為-2823萬、-4.026億元。

2018年以來,大連友誼旗下的房地產項目也狀況頻頻。2018年年報中公司表示,近年來零售行業陷入了高成本低回報的窘境,在2018年7月,決定對沈陽友誼時代廣場項目及邯鄲友誼時代廣場自持商業部分停止內部施工。同時,公司房地產業在售項目系商業地產產品,受所處區域商業地產持續低迷的影響,項目去化緩慢,銷售收入下降。

目前,大連友誼操作10年的金石谷項目已暫緩建設。2008年,大連友誼收購金石谷公司70%股權,并在2009年取得“金石谷項目”《國有土地使用證》,宗地用途為旅游綜合用地,使用年限50年,總占地面積68.40萬平方米。大連友誼收購金石谷項目時,將該項目定位為國內一流的旅游地產開發項目。

但金石谷項目未能如期完工。大連友誼稱,高爾夫球場監管政策出臺,金石谷項目已按照國家部委要求進行整改,但未取得任何政府部門的書面批復。

7月13日,大連友誼發布業績預告稱,預計2019年1月至6月歸屬于上市公司股東的凈利潤為虧損6500萬元至7500萬元。虧損的主要原因是公司所屬房地產項目可銷售部分竣工交付,但部分項目自持商業因經營位調整暫緩建設,同時金石谷項目考慮市場情況暫緩建設,按相關規定停止利息資本化導致本期財務費用同比增加,利潤減少。

華麗家族:跨界收購時隔四年終止參股華泰期貨爆雷

6月17日,華麗家族收到證監會出具的終止審查通知書,公司籌劃已久的2015年度非公開發行股票事項終止。

2015年時,華麗家族宣布,計劃向公司控股股東南江集團及其全資子公司西藏南江發行股票,募集資金總額不超過26.65億元,扣除發行費用后全部用于收購北京墨烯控股集團100%股權并對其進行增資,投資智能機器人項目以及臨近空間飛行器項目。

這原本是一次跨界收購的非公開發行。2015年11月,華麗家族曾因徐翔案股價大跌,公司在澄清公告中表示,2015年非公開發行股票事項正有序推進,“涉及的石墨烯項目、臨近空間飛行器項目及智能機器人項目均進展順利。”數據顯示,徐翔為法定代表人的上海澤熙投資持有華麗家族股權,為華麗家族第二大股東。

但此后,華麗家族的發行遲遲不見實質進展,本次發行一直未收到證監會核準批文。2019年5月,華麗家族再一次申請非公開發行延期的議案,在股東大會中被否決,向證監會申請撤回相關申報文件。

申請4年未獲得通過的背后,是華麗家族涉足石墨烯業務、機器人業務一直處于虧損狀態,而本身核心的房地產業務狀況也逐漸下滑。

2018年華麗家族實現營收3.86億元,同比下降81.66%;凈利潤1983萬元,同比下降91.2%。

今年5月,上交所在對華麗家族的問詢函中提到,房地產業務是華麗家族的主要收入和利潤來源,然而公司目前持有蘇州環太湖大道2.32萬平米待開發土地,且近3年以來無任何進展,要求公司說明房地產業務的發展是否具有可持續性等問題。華麗家族回復表示,因太湖大道所在轄區對該區域的詳細規劃優化尚未完成,該地塊尚未進行開發建設。

2019年4月,華麗家族下屬公司競得遵義市一塊約93.18畝的土地,預計三至五年開發完成。

值得注意的是,在4月底華麗家族發布的一季報中還表示,本年初至下一報告期末的累計凈利潤可能為虧損。

7月9日,華麗家族因華泰期貨遭受損失。公告表示,華麗家族參股的華泰期貨全資子公司華泰長城資本的場外衍生品業務客戶在華泰長城資本多次發出追加資金通知的情況下,未依據合同約定追加足額資金或有效減倉以縮小風險敞口。故華泰長城資本對該客戶頭寸采取強行平倉操作以釋放風險,初步統計損失金額約4684萬元。

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